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二手房买卖质量纠纷处理的原则与例外
日期:2020/8/25 9:18:51  

实践中,房屋质量纠纷主要出现在商品房预售合同纠纷中,买受人因房屋质量瑕疵而拒绝受领房屋,或者要求开发商承担质量修复责任的情形所在多有,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有较为明确的规定。二手房买卖合同纠纷中,因房屋质量问题而产生的争议较少,但也时有发生,因为并没有像商品房买卖合同纠纷那样有具体的司法解释,实务中观点也尚存在较多分歧,有讨论的必要。

一、观点分歧

对于二手房买卖质量问题纠纷,一种观点认为二手房乃现房交易,买受人应尽到审慎查验义务,只要买受人实地查验过房屋,就应推定为其对房屋现状的认可,故而买受人因房屋质量问题主张权利的,不应予以支持。另一种观点认为,根据合同法的规定,出卖人对标的物承担质量瑕疵担保责任,二手房买卖合同同样适用。因此,如房屋存在质量问题,出卖人应承担瑕疵担保责任,买受人可要求出卖人承担修复义务,或者根据合同法的规定主张减少房屋价款。

笔者认为,两种观点均有可商榷之处。合同法第一百五十三条规定:“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”第一百五十五条规定:“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”二手房买卖虽为现房交易,买受人固然有审慎查验的义务,但并不必然绝对排除出卖人的瑕疵担保责任。出卖人是否承担瑕疵担保责任,则应区分不同的情形。原则上,二手房交易以现状为准,买受人负有审慎查验义务,未提出异议的,应视为对房屋质量的认可,并成为双方协定房屋价款的基础,不属于未“按照约定的质量要求交付标的物”或者交付的标的物不“符合该说明的质量要求”的情形;但在例外的情形下,证据足以认定质量瑕疵并未纳入双方房屋价款协商基础的,可以认定为未“按照约定的质量要求交付标的物”或者交付的标的物不“符合该说明的质量要求”,出卖人应承担瑕疵担保责任。

二、处理的原则

二手房买卖合同中,买受人主张因房屋质量瑕疵而要求减少价款或承担修复义务的,原则上不应支持。

首先,从法律规定而言。合同法第一百五十七条、第一百五十八条规定了买受人的检验义务,并规定买受人因质量或数量问题的通知义务,买受人怠于履行检验义务或通知义务的,视为标的物的质量或数量符合合同约定。二手房买卖为现房买卖,房屋价格巨大,作为一般理性的买受人,其购买之前应进行实地查验,对于房屋的坐落、朝向、楼层以及房屋是否存在质量瑕疵等均应认真查验。因此,如买受人查验后与出卖人签订房屋买卖合同,应视为对房屋现状的认可和接受,买受人于房屋交付后再提出质量问题,不应予以支持。

其次,从交易惯例而言。二手房虽有部分属于未使用的“次新房”,但多数已经使用,甚至可能使用多年,存在质量问题在所难免。更重要的是,双方价格的协定往往正是基于房屋现状,甚至房屋的缺陷往往是买受人与出卖人讨价还价的条件。同时,出卖人一般并非开发商,其在订立合同之际,也无对房屋质量作出承诺的意思表示,如果买受人在房屋交付后仍可以房屋质量问题为由提出减少价款或进行修复,则将使出卖人陷于不可预知的交易风险,会对二手房交易市场产生较大的冲击。

因此,笔者认为原则上不应支持买受人要求减少价款或承担修复责任的请求。但是,这不是说买受人全部自行终局承担质量问题的责任,对于这些质量问题的处理,仍应区别对待:对于因相邻关系产生的质量问题,比如因楼上邻居下水管道堵塞导致的局部渗漏,买受人在取得房屋所有权后,可以基于相邻权主张权利;对于因房屋建造过程中形成的质量问题,未超过开发商质量保修期的,买受人在取得房屋所有权后,可要求开发商承担修复的责任,超过开发商保修期的,但属于因住宅共用部位、共用设施设备的原因所致的,可按照规定申请使用住宅专项维修基金。

三、例外的情形

有原则就有例外。

1.房屋存在主体质量问题。通常买受人购买的目的是为居住使用,而房屋主体质量问题,因涉及买受人的生命、财产安全,且买受人一般即使尽到最谨慎的查验义务,也难以确知是否存在主体质量问题。因此,一旦有证据证实房屋存在主体质量问题,买受人可向出卖人主张权利,但因主体质量问题一般应经专业机构进行修复甚至重建,因此买受人要求修复的,不应支持,但其可要求解除合同。

2.出卖人故意隐藏质量瑕疵。一般而言,二手房以现状作为交易的基础,但实践中确存在部分出卖人明知其房屋存在某些质量问题,但为了房屋顺利出售或为了以更高的价格出售,会通过一些手段对房屋质量问题进行遮掩或隐藏,使买受人无法查验。此时,因房屋质量问题不能视为双方协商的基础,因此出卖人应承担瑕疵担保责任。

3.因出卖人原因无法查验房屋或出卖人对房屋质量作出承诺。买受人一般情况下会事先实地勘查房屋现状,但在少数情况下,也存在未查验房屋即签订房屋买卖合同的情形,对于因买受人自身原因未查验房屋的,系其未尽到审慎查验义务,应视为买受人认可房屋现状,出卖人不承担瑕疵担保责任;当然也存在因出卖人的原因导致未能查验房屋的情形,比如出卖人因急需用钱,与买受人约定先签订合同、过户,然后交付房屋的,应认定为买受人因出卖人的原因未查验房屋,出卖人应承担质量瑕疵担保责任。出卖人对房屋质量作出承诺的,应承担其承诺的后果,若房屋存在质量问题,出卖人应按照其承诺履行系属当然,自不待言。

作者:睢晓鹏

来源:人民法院报

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