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广东旧改新规来了 “先行地”佛山如何继续领跑?
日期:2019/9/11 16:25:57  

据不完全统计,2018年,大湾区十大城市的城市更新完成改造土地面积同比上升32%。

来自第三方机构的统计数据显示,随着大湾区土地资源的稀缺,各地近年都在加大城市更新改造与政策完善力度。据不完全统计,2018年,大湾区十大城市的城市更新完成改造土地面积同比上升32%。

作为广东省三旧改造的“先行区”与实践者,佛山曾在全省率先出台“三旧”改造政策。早在2007年就已经出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见》。但如今,在湾区各地都在加速推进三旧改造的同时,佛山的政策和推进力度是否还具有先行优势?市场主体参与改造的成本过高、流程过长等问题如何有效解决,以进一步激发市场活力,推进城市更新的速度与效率?

日前,广东省人民政府发布推动三旧改造的19条指导意见,同步配套文件发布具体行动方案。在业内人士看来,指导意见中多条对于推动佛山旧改进程中面临的新问题和瓶颈,有着非常“实战”的意义,为佛山旧改“卡住的项目”提出了解决方案。作为三旧改造的发源地和先行区,佛山的政策优势和市场活力如何继续领跑,也成为了参与城市更新的各个市场主体、企业的共同期待。

◎新政解读

全省三旧改造“实战”政策出台

为深入实施党中央、国务院关于粤港澳大湾区建设的战略部署,继续深入推进节约集约用地示范省建设,全面推进土地供给侧结构性改革,优化“三旧”改造市场化运作机制,加快推动“三旧”改造取得突破性进展,促进高质量发展,日前,广东省人民政府发布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(以下简称《指导意见》)。

《指导意见》从八个方面进一步深化改革措施,包括创新规划管理制度、创新审查报批机制、支持整体连片改造、支持降低用地成本、支持优化利益分配、强化倒逼促改措施、强化行政司法保障和强化项目实施监管。文件自2019年9月30日起施行,有效期5年。

作为配套文件,同一天广东省自然资源厅配套印发《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案(2019-2021年)》(以下简称《行动方案》),对《指导意见》进行细化落实、责任分解和进度安排。

《行动方案》明确提出,至2021年,全省新增实施“三旧”改造面积23万亩以上,完成改造面积15万亩以上,投入改造资金5000亿元以上,其中珠三角城市新增实施改造面积占比在80%以上。同时,对应落实《指导意见》的有关政策,提出包括强化规划支撑引导、优化项目审查报批机制、建立系统性的激励倒逼机制、强化项目实施监管、推进解决矛盾纠纷和推进立法工作等6个方面,共17项“重点行动”计划。

对此,广东省房协理事赵卓文总结,三旧改造是政策性很强的工作。最新出台的19条举措,可以概括为“两创新、三支持、四强化”。从规划管理、审批流程、降低成本,到保障措施,条条到位。堪称是广东三旧改造政策中,最“实战”的政策。

◎聚焦佛山

新增改造任务全省第二 各区已发布城市更新实施细则

《行动方案》中提出,佛山三年“三旧”改造新增实施改造任务面积4万亩,完成改造面积2.5万亩,完成“工改工”改造项目任务面积8000亩。佛山改造目标的“重任”仅次于广州,位居全省第二。

据佛山市城市更新局丘胜辉介绍,佛山目前已经进入了存量建设的阶段,目前建设强度已经超过39%,已经超出“警戒线”。在此背景下,从城市宜居宜业宜游等发展角度来说,已经不能再依靠土地开发,而只能走内涵提升,也就是城市更新、存量发展这一条路。

今年5月佛山市城市更新与建设管理工作会议发布数据显示,佛山于2017年4月正式启动实施城市治理三年行动计划,截至目前,已累计启动1622个城市更新(“三旧”改造)项目,总用地面积达13.49万亩。

据南都记者了解,在本次广东省《指导意见》和《实施细则》发布之前,近一年时间内佛山从全市到各区都已经出台实施意见和细则。

去年9月,佛山市人民政府办公室发布《关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》,对佛山全市的城市更新实施意见发布纲领性的文件。丘胜辉介绍今年上半年佛山对配套政策进一步研究和细化,“现在各区都已经有城市更新实施细则,尤其是禅城、南海和顺德。”

据南都记者了解,今年3月,在南海区城市更新工作大会暨2019年度项目投资推介会上,新修订的《佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施办法》发布解读。南海区的政策有三个方面备受企业关注,第一是推动“工改工”和“工改居”联动改造,实现房地产业反哺实体经济,第二是混合开发,也就是以“国有+集体,住宅+产业,出让+租赁,以产业开发为主、住宅开发为辅”的土地复合利用方式。第三是针对产业与工业地向‘M0’(新型产业用地)改造的政策,向产城融合的新社区演进。

随后5月份,顺德区印发《顺德区深入推进城市更新(“三旧”改造)工作实施细则》,《细则》突出“政府引导,市场运作”,针对市场关注的联动改造,对为引入市场主体参与改造制定“说明书”,并释放政策红利,进一步发挥市场力量共同推动城市更新工作。

多条指导意见 有望为旧改“瓶颈”破题

作为三旧改造的发源地和先行者,佛山全省率先出台“三旧”改造政策。2007年6月28日出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见》(佛府〔2007〕68号),佛山“三旧”改造工作正式全面铺开。

“佛山是三旧改造的发源地和先行者,有着先发优势。但是近年随着各个城市三旧改造工作的全面铺开,佛山的政策力度和改造进程等优势不再明显。”业内人士表示,“一方面在于对参与改造的主场主体的鼓励机制,另一方面则在于很多改造项目存在的各种因素,改造流程过长。”

“19条指导意见是对之前三旧改造政策中没有完善的地方进行补充,比如对于一些不合规用地的处理方法给予了明确。”广东长信投资控股集团总裁徐伟钊关注佛山三旧改造。结合省最新出台的《指导意见》,徐伟钊认为,其中至少有3条以上,对于佛山目前的三旧改造工作的进一步推动最“解渴”。“首先是,以后三分之二以上的人同意改造,项目的推进有据可循,这对加快改造速度有很大的帮助。第二,对部分不合土规的用地地方可以灵活处理提供了政策依据。第三,通过单位计划申报代替以前的整体控规调整,也大大缩减了政府审批流程的时间。”

“以前很多项目因为以上原因,项目改造进行中或者改造之初就被卡住了,现在新的指导意见提出了有效的解决方案。”徐伟钊表示,“这些问题是佛山很多正在参与三旧改造的市场主体会碰到的问题,现在19条解决很多之前的疑问如何落地的问题。”

《指导意见》进一步强化行政司法保障,提出“三旧”改造项目,多数原权利主体同意改造,少数原权利主体不同意改造的,按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理,法律法规没有规定的,可积极探索政府裁决。而对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目,特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况,原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见,符合“三分之二”原则的,原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性,并要求限期搬迁。

新政亮点

三分之二以上的人同意改造,项目的推进有据可循,这对加快改造速度有很大的帮助。

对部分不合土规的用地地方可以灵活处理提供了政策依据。

通过单位计划申报代替以前的整体控规调整,也大大缩减了政府审批流程的时间。

记者观察

珠三角各地推动旧改加速 佛山以产业转型升级引领城市更新

从各地任务表可以看到,在大湾区发展背景下,佛山仍旧是广东省三旧改造的重心之一。同样,城市更新的重中之重更进一步地落在了产业发展的领域。

“近年,随着城市更新力度的加大,城市更新的中心正在由旧居住小区改造向旧厂、旧村改造转移。城市更新接下来的核心是产业的回归。”戴德梁行广州产业地产部董事及主管黄文礼表示,在城市更新过程中,为区域有效引入产业资源,再进一步孵化培育,可以极大地提高区域经济活力以及竞争力,通过“以产促城,以城兴产”持续为城市发展赋能。

关键词:“工改工”

戴德梁行发布的统计数据显示,珠三角九城中有五个城市土地开发强度已经超过30%,包括深圳、东莞、中山、佛山和珠海。今年5月底,戴德梁行梳理大湾区内超过130份城市更新政策文件总结出八大关键指标,在政策完善、便利及可持续性评估方面,以上指标综合评估来看,佛山排在第五位。

综合来看,各地城市更新政策举措,主要包括机构整合,例如包括佛山在内各地逐步设立城市更新局。同时,各地还在优化流程、加大政府统筹力度、助推“工改工”、加大旧村改造支持力度,以及设立推出机制。

其中,助推“工改工”备受关注。据了解,为促进产业集聚,使产业空间真正服务于产业,各地的城市更新配套政策采取了多种措施助推“工改工”。据戴德梁行相关负责人介绍,首先是“松绑”部分严厉政策,拓宽产业用房的流通渠道,又同时防止地产化倾向。其次是对“工改工”给予一定的补助和减免,包括佛山、东莞和中山等城市,对“工改工”的改造主体实施财政补助、奖励等。此外,还同步划定了工业保护线,限制“工改商”和“工改居”。同样是以佛山为例,划定产业保护区,保障产业发展空间,并对“工改商、工改居”制定差异性政策。

侧重点:佛莞以产业转型升级为重

同时,研究结果显示,珠三角各城市因城市更新政策对改造主体、改造模式和改造类型的侧重点不同,也影响着各自城市更新的改造方向。如“政府引导,市场主导”是深圳城市更新的主旋律,广州更强调政府主导作用,城市更新以解决民生问题为主。而作为湾区先进制造业的集聚区,佛山和东莞则侧重以产业转型升级引领城市更新,在产业转型升级的过城中把占用大量土地资源的低层次产业载体进行改造。

南都记者观察到,本次《指导意见》也进一步加大对“工改工”及公益性项目奖补力度。提出各地应落实资金保障,统筹运用“三旧”改造土地出让、税收等资金,对村级工业园改造、“工改工”项目和增加绿地、体育公园、历史文物保护等公益性改造项目实施奖补。“除了旧厂、旧村改造项目的增多,城市更新接下来的核心是产业的回归。”戴德梁行广州产业地产部助理董事张婷婷认为,城市更新正从以改善居住环境的第二阶段向第三阶段产城融合的新社区演进。

(本文来源:南方都市报)封面图片源自网络

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